Les règles à suivre dans une location à usage d’habitation.

 

Les litiges qui opposent un locataire à son propriétaire sont fréquents, c’est pourquoi le législateur a tenté à de nombreuses reprises d’encadrer la location à usage d’habitation.

Ainsi, la location à usage d’habitation est actuellement réglementée par :

-la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

-la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et  un urbanisme rénové (loi Alur) applicable aux baux établis depuis le 1er août 2015.

 

Les règles à respecter lors de l’entrée dans les lieux

 

Le contrat de location et ses annexes

 

illustration article immoIl s’agit d’un contrat, appelé contrat de bail, dans lequel un propriétaire, nommé  « le bailleur » (personne physique ou morale) loue un local exclusivement à usage d’habitation au futur locataire, ou encore appelé « le preneur ».

Les baux établis à compter du 1er août 2015, doivent être conformes aux modèles types de contrat publiés par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Ils doivent être établis par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…) et doivent être conformes au contrat de bail type réglementaire.

Il doit nécessairement  contenir le nom et l’adresse du propriétaire (ou du gestionnaire si le logement est gérer par un professionnel), le nom du ou des locataires, la date de prise d’effet du logement et la durée du bail.

La consistance du logement et sa destination doivent également être précisées.

La destination du logement se définit comme l’usage que le preneur fera du bien loué.

Ainsi, il est possible qu’un propriétaire accepte que son locataire puisse exercer son activité professionnelle dans le bien qu’il occupe à titre de résidence principale. On parlera alors de contrat « mixte ».

Il convient de souligner que le propriétaire qui accepte de donner un bail mixte à son locataire (occupation à titre de résidence principale et d’activité professionnelle) devra au préalable, si le logement se trouve en copropriété, s’assurer que le règlement de copropriété le permet.

Quant à la consistance du logement, il s’agit de la description du logement mis à la location.

Depuis le 27 mars 2014, si le contrat de bail ne mentionne pas la consistance du logement, à savoir la surface habitable ou en cas de superficie erronée, le locataire pourra engager une action en diminution du loyer contre le bailleur.

En outre, la nature et le descriptif des travaux réalisés dans le logement doivent être précisés dans le contrat de bail, afin de justifier une possible réévaluation du loyer à l’occasion d’un changement de locataire.

Le rédacteur du contrat de location doit également préciser le montant du loyer, le mode de règlement ainsi que les modalités de révisions.

Doit apparaître sur les contrats de location signés depuis le 27 mars 2014,  le montant du loyer acquitté par le dernier occupant du logement, et pour les locations situées sur PARIS, pour les baux signés depuis le 1er aout 2015, le montant du loyer de référence majoré, applicable au moment de la signature du contrat, ainsi que le montant du complément de loyer appliqué.

Etant précisé que durant les 3 mois qui suivent la signature du bail, le locataire a la possibilité de contester ce complément de loyer devant la Commission Départementale de Conciliation.

Si une caution a été versée son montant et son mode de règlement doit figurer sur le bail.

Depuis le 1er août 2015, doivent être annexés au contrat de location :

-une notice informative

https://www.legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/2015/0531//joe_20150531_0020.pdf)

-une copie du règlement de copropriété ;

-l’attestation d’assurance contre les risques locatifs (souscription obligatoire pour le propriétaire) ;

-les diagnostics techniques immobiliers du logement (diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, état des risques naturels et technologiques) ;

-l’énumération des équipements donnant droit à l’information (câble, TNT, fibre…) ;

– la convention Anah ou APL pour les logements conventionnés ;

-l’état des lieux

En outre le bailleur doit mettre à disposition du locataire le diagnostic de présence d’amiante.

 

Concernant l’état des lieux :

 

illustration article immo2Pour les logements meublés, et concernant les entrées en location antérieures au 27 mars 2014,  l’état des lieux n’est pas un document obligatoire. Si toutefois un état des lieux a été rédigé, ce dernier n’est pas encadré par la loi.

Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, qu’il s’agisse d’un bien meublé ou non, un état des lieux doit être établi le jour de l’entrée dans les lieux du locataire.

Ce document doit être rédigé en deux exemplaires, en  la présence du bailleur et du preneur, il doit être réalisé  dans de bonnes conditions d’éclairage, par le propriétaire ou un tiers mandaté ou si sa rédaction ne peut se faire  « à l’amiable », par un huissier de justice.

Lors de la rédaction de l’état des lieux d’entrée, le locataire peut émettre des réserves sur l’état général du bien objet de la location, des équipements et ses raccordements. Le locataire disposera de 10 jours à compter de l’établissement de l’état des lieux, pour ajouter certaines remarques. Il aura également un mois à compter de la période de chauffe pour effectuer certains rectificatifs sur les éléments de chauffage.

Les compteurs témoins de consommation d’eau et d’électricité seront également relevés et leurs indices mentionnés dans l’état des lieux.

L’absence d’un état des lieux d’entrée est défavorable pour le locataire, car  dans cette hypothèse, le logement est présumé être en bon état,  et devra donc être restitué dans le  même état « présumé ».

Le locataire devra le cas échéant apporter la preuve du « mauvais » état initial du logement à l’appui de photos ou témoignages et/ou justifier le refus du propriétaire d’établir l’état des lieux d’entrée.

Les frais

 

Si le propriétaire bailleur choisit de faire appel à un agent immobilier pour la mise en location de son logement, il sera seul redevable de la rémunération de ce dernier.

Depuis le 15 septembre 2014,  seuls les honoraires liés à la visite du bien, à la constitution du dossier de demande du candidat, la rédaction du bail et l’état des lieux feront l’objet d’une répartition entre propriétaire et locataire (avec un plafond de facturation au locataire de 3€/m² pour l’état des lieux et de 8€ à 12 € pour les autres poste selon un secteur géographique défini par la loi Alur).

 

Les obligations du propriétaire lors de l’entrée dans les lieux et durant l’occupation du logement.

 

Un propriétaire doit assurer à son locataire un usage paisible du bien loué et ainsi s’oblige à proposer un logement décent, et doté d’équipements satisfaisants.

De même, le propriétaire a l’obligation d’entretenir le bien loué.

Qu’est-ce qu’un logement décent :

 

Un logement décent est un logement qui répond à des critères de surface, de confort minimum, sécure, et préservant la santé du locataire.

Le bien loué doit nécessairement avoir une surface supérieur à 9 m², une hauteur sous plafond supérieur à 2.20 mètres et/ou un volume habitable d’au moins 20 m3.

Le logement doit disposer d’électricité et d’un moyen de chauffage. Pour ce faire, un réseau de branchement électrique, de gaz ou autre système de chauffage et de production d’eau chaude doit être conforme aux normes de sécurité en vigueur. Des ouvertures et des systèmes de ventilation seront nécessaires et un éclairage naturel ouvrant à l’air libre, ou sur un volume vitré donnant à l’air libre, est obligatoire dans la pièce principale.

Le respect de la sécurité et de la santé du locataire sera assuré par un choix de matériaux de construction, de canalisation et de revêtement de sol, sans danger ou risques de détérioration. Des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps, rampes….) doivent être installés.

Les équipements obligatoires :

 

Le propriétaire doit s’assurer que le système d’eau potable dispose d’un débit suffisant, et  que l’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes s’écoulent sans refoulement d’odeurs.

Le logement doit également être doté d’un coin cuisine équipé d’un évier raccordé à l’alimentation et aux évacuations et prévoir la possibilité d’aménager un coin cuisson. Il disposera d’une installation sanitaire comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où seront pris les repas.

L’entretien à la charge du propriétaire :

 

illustration article immo3L’obligation d’entretien du logement incombant au propriétaire est une source fréquente de litiges.

Sont à la charge du propriétaire :

– les réparations urgentes (panne de chauffe-eau en hiver) ;

– les travaux d’amélioration patrimoniale  touchant les parties communes ou privatives et se rapportant au maintien en l’état et à l’entretien normal du bien (volets, façades, cage d’escaliers…)

-ainsi que les divers travaux permettant une amélioration de la performance énergétique du bien loué.

Le propriétaire s’obligera à remplir ses obligations dans le respect de la paisible occupation de son locataire.

 

 Ainsi,  le locataire soit informé par courrier recommandé ou remis en main propre, du démarrage d’éventuels travaux et du détail de l’intervention.

Sauf accord du locataire, les travaux s’effectueront durant les jours ouvrés et si la durée des travaux est supérieure à 21 jours, il devra proposer à son locataire une remise proportionnelle sur le montant du loyer.

Le non-respect de l’ensemble de ces obligations peuvent entraîner, à la demande du locataire et en respect du suivi de la procédure, une résiliation du bail sans préavis légale, ou  l’obligation de faire effectuer des travaux de mise aux normes et en conformité, ou encore obtenir une réduction de loyer ou encore des dommages et intérêts.

 

Les obligations du locataire

 

 

Le bail d’habitation ou titre d’occupation permet à un locataire de résider dans le logement objet de la location. Il devra alors selon l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 payer un loyer ainsi que les charges récupérables aux conditions convenues.

Selon l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit assurer son logement contre les risques d’incendie, de dégât des eaux, d’infraction….

A défaut du paiement du loyer convenu ou d’être en mesure de justifier, à la demande du propriétaire,  de la souscription à une assurance, le bailleur pourra, si le contrat prévoit une clause résolutoire à cet effet, résilier de plein droit ou judiciairement le contrat de bail pour non-paiement des loyers ou défaut de présentation de certificat d’assurance.

Les obligations propres à  l’occupation de bien

 

Le locataire devra occuper le logement conformément à la destination du bien mentionnée dans le contrat de location. (article 7b de la loi du 6 juillet 1989)

Ainsi, un bail d’habitation exclut tout exercice professionnel dans les lieux loués. Seul un bail « mixte » permet au locataire d’exercer sa profession dans le logement qu’il occupe en résidence principale.

L’occupation du bien loué à titre d’habitation et/ou professionnel doit  toujours se faire dans le respect du confort et de la tranquillité du voisinage.

Les lieux occupés ne peuvent être transformés (article 7f de la loi du 6 juillet 1989) sauf accord du propriétaire. Sans son accord, un locataire ne pourra pas modifier le cloisonnement ou la distribution des pièces. Néanmoins il lui sera possible d’aménager les lieux et notamment remplacer une moquette et appliquer une peinture sobre.

            Les obligations se rapportant à l’entretien et à la conservation des lieux

 

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989, prévoit l’obligation pour le locataire de procéder à l’entretien courant du logement et de ses équipements, ainsi qu’aux menues réparations en dehors de celles causées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction,  le cas fortuit ou la force majeure.

Selon l’article7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations sauf s’il prouve que ces dégradation proviennent d’un cas de force majeur, par la faute du bailleur ou d’un tiers dont le locataire ne serait pas responsable de son introduction dans le logement.

Enfin, l’article 7 e de la loi du 6 juillet 1989, impose au locataire de permettre l’accès et la réalisation de travaux d’amélioration des parties communes comme privatives.

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