Assurance emprunteur: les pièges à éviter.

PRÊT IMMOBILIER : Le choix de l’assurance ne peut être imposé par l’établissement de crédit et ne peut non plus être un moyen de négociation.

1-Assurer son prêt immobilier : une obligation pour l’emprunteur ; un devoir de conseil pour l’établissement de crédit.

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Lors de la conclusion d’un prêt immobilier, l’établissement de crédit sollicité, vous proposera de souscrire une « assurance emprunteur » ou « assurance de groupe ». L’ « assurance emprunteur » ou « assurance de groupe » est une assurance qui couvre le capital emprunté, au bénéfice de l’établissement de crédit,  et ce, pour les risques de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail ou en cas de perte d’emploi. Ainsi,  en cas de sinistre,  la compagnie d’assurance pourra en charge les échéances restant à courir, ou rembourser le capital restant dû par anticipation.

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a) Une assurance présumée obligatoire

Qu’il s’agisse d’un prêt immobilier ou d’un prêt à la consommation, l’assurance n’est pas obligatoire. Cependant, et surtout dans le cadre d’un emprunt immobilier, l’organisme prêteur peut exiger de l’emprunteur la souscription d’une assurance couvrant des risques liés au décès et à l’invalidité. L’organisme prêteur pourra ainsi conditionner l’octroi du crédit à la présentation d’une couverture d’assurance qu’il jugera satisfaisante.

Cette assurance emprunteur, non obligatoire mais indispensable puisque conditionnant l’octroi d’un emprunt, comme indiqué précédemment, permettra à l’emprunteur assuré, de ne plus avoir à assumer les mensualités en cas d’invalidité, d’obtenir une prise en charge ou un report des remboursements, en cas de perte de revenus, liée à une longue maladie ou la perte d’emploi et enfin, de protéger son entourage et ses ayant droits en cas de décès.

 b ) Le devoir de conseil incombant à l’établissement de crédit

La jurisprudence a déterminé les contours du devoir de conseil de l’établissement de crédit assureur. Ainsi, au visa de l’article 1147 du Code Civil, l’Assemblée Plénière de la Cour de Cassation de 2 mars 2007, a retenu, dans un arrêt en date du 2 mars 2007, (n°06-15267) que le banquier était « tenu d’éclairer l’assuré sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d’emprunteur, la remise de la notice ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation».

La Première Chambre Civile de la Cour de Cassation est venue préciser l’étendue du devoir d’information et de conseil du banquier :

« Le banquier, qui propose à son client auquel il consent un prêt, d’adhérer au contrat d’assurance de groupe qu’il a souscrit à l’effet de garantir, en cas de survenance de divers risques, l’exécution de tout ou partie de ses engagements, est tenu de l’éclairer sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d’emprunteur, la remise de la notice ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation.

La connaissance par le client des stipulations du contrat d’assurance de groupe auquel il a adhéré ne peut dispenser le banquier de l’éclairer sur l’adéquation des risques couverts par ces stipulations, fussent-elles claires et précises, à sa situation personnelle d’emprunteur.» (Cass. Civ. 1^ère  22 janvier 2009, n°07-19867) 

c) Quand l’assurance devient un critère commercial.

La loi LAGARDE du 1^er juillet 2010 est également intervenue pour rééquilibrer la relation commerciale entre les  « puissantes »  banques et le « faible » particulier.Le libre choix de son contrat d’assurance

Le dispositif de la loi LAGARDE

Depuis le 1er septembre 2010, date d’entrée en vigueur de la loi LAGARDE, les banques ne peuvent plus imposer à leurs clients la souscription d’un contrat d’assurance groupe.

Désormais, les clients peuvent souscrire une assurance emprunteur individuel, aussi appelée délégation d’assurance.

A qualité de couverture équivalente, la banque du client ne peut ni s’opposer à une délégation d’assurance, ni refuser le prêt, de même elle ne peut modifier les conditions tarifaires du prêt préalablement proposés au client.

En outre, la loi de Séparation et de Régulation des Activités Bancaires du 26 juillet 2013, prévoit l’impossibilité de conditionner la proposition commerciale d’un prêt immobilier à la souscription de services annexes proposés par l’établissement bancaire.

Enfin, désormais lorsqu’un banquier est confronté à une demande de délégation d’assurance il doit informer son client de son acceptation ou de son refus dans les 10 jours suivant la demande du client et, il lui est désormais interdit de réclamer de frais d’analyse de la couverture d’assurance déléguée proposé par le client.

2.Un choix simple mais parfois difficile à mettre en place.

Si ces dispositions récentes ont été instaurées afin  de rendre la relation commerciale plus équitable entre le banquier et son client, pourtant, en pratique, il est encore très fréquent de voir des offres de prêts conditionnées à la souscription d’une assurance groupe.

La recherche d’un prêt immobilier aux meilleures conditions du marché est une tâche ardue, et l’appréciation d’une demande de prêt par un établissement de crédit nécessite du temps.

 Le client peut alors être mis sous pression et devant justifier auprès de son vendeur, de l’agent immobilier, de son notaire de l’obtention de son prêt bancaire se voit contraint d’accepter dans l’urgence, la souscription d’une assurance groupe proposée par sa banque.

La loi HAMON du 17 mars 2014, permet désormais aux clients de modifier leur contrat d’assurance emprunteur sans aucun frais, ni pénalité, durant les 12 premiers mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.

Passé cette première année, le dispositif prévu par la loi CHATEL, du 3 janvier 2008, vous permet de résilier votre assurance à la date anniversaire de la souscription du contrat en respectant le préavis prévu dans les conditions générales de votre contrat. Votre assureur à l’obligation de vous informer de la date de respect de votre préavis entre 3 mois et 15 jours au préalable.

Vous disposerez d’un délai supplémentaire de 20 jours, si votre assurance ne respecte pas ces dates, et, si votre assureur vous informe de votre réengagement au-delà de la date anniversaire de votre souscription, vous pourrez résilier votre assurance à tout moment.

Attention, s’il s’agit d’une assurance emprunteur, votre banque veillera d’une part, à ce que votre nouvelle assurance prenne le relais de couverture avant de résilier le contrat initial et, d’autre part, que cette nouvelle assurance propose la même qualité de couverture et couvre les mêmes risques.

Textes de référence :

-Article 1147 du Code Civil

-Loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier –dite loi MURCEF-

– LOI n° 2008-3 du 3 janvier 2008 pour le développement de la concurrence au service des consommateurs-dite loi CHATEL

– LOI n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation –dite loi LAGARDE

– LOI n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation- dite loi HAMON